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星級酒店遭大面積拋售高速擴張引供求失衡

文旅界文章來源：北京商報 2014.11.06 13:21 閱讀量：30940

在業內看來，大規模、高檔次的高星級酒店被大量拋售也直接反映了市場需求的變化。作為提升房地產綜合價值的高檔酒店，在經歷盲目擴張投資建設周期后，迎來不可避免的陣痛，并遭遇著被出售、調整甚至改建的命運。

　　自2013年以來，高星級酒店進入寒冬。然而蕭條并不僅僅停留在酒店經營本身，隨著國家反腐政策和房產政策的不斷升級，酒店業已受到了根本的影響。記者在酒店產權網觀察到，全國范圍內目前共有190個酒店資產項目掛在該平臺上處于出售狀態，其中四、五星級飯店的數目為113個，占據總量的60%。一股高星級酒店資產拋售風正在酒店行業蔓延。

　　190個項目在售六成為高星級酒店

　　根據酒店產權網的不完全統計，自上線以來，已經有超過600億元的酒店資產在其上出售，而國內四、五星酒店意愿出售達到60%以上。

　　記者登錄酒店產權網觀察到，全國范圍內目前共有190個酒店資產項目掛在該平臺上處于出售狀態，其中四、五星級飯店的數目為113個，占據總量的60%。記者統計發現，北京市目前有34個酒店資產在售，四星級酒店12個、五星級酒店10個，其中包括三元橋、王府井、東單等黃金區域的酒店資產;上海目前有23個酒店資產在售，其中四星級酒店10個、五星級酒店10個，也包含陸家嘴等區域的酒店資產，海外資產、個人資產和國有資產投資人均囊括其中。

　　此外，記者看到，被拋售的酒店資產大都條件優越，交通位置便利并產權清晰。從面積來看，3萬平方米以上的酒店有53個，占總量的28%;1萬-3萬平方米的有66個，占總量的35%。

　　處置資產或為重新估價

　　華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱接受北京商報記者采訪時表示，酒店投資的股本金(自有資金)應占總投資的30%-60%;土地成本應占總投資的30%。去除土地成本，一般五星級酒店每平方米投資1萬元。事實上，早些年的酒店投資卻陷入非理性投資的怪圈。一位資深酒店投資者向記者透露，高檔酒店的投資“遠不止1萬元/平方米”。上述人士介紹，高檔酒店被引入的最終作用，一般是為提升房地產及其周邊配套的綜合價值，或地方政府政務要求，大量的外資、內資酒店品牌蜂擁而至，一時間追求規模、豪華、高檔次的風氣彌漫市場。

　　如此高投入下，中央“八項規定”的政策無疑給高檔酒店沉重一擊。營收的下滑及凈利潤的減少，不可避免地拉長了高星級酒店的投資回報周期。趙煥焱表示，“高檔酒店從計劃期、準備期、建造期到開業期需要4-5年的時間。酒店成本回收期普遍在10-20年(靜態，不計利息)，而在目前酒店業供大于求的現狀下，高檔酒店的投資回報周期已延長至23-25年。

　　此外，一位金融業人士表示，雖然業主方出售資產目的不同，但出售部分商業項目或通過吸引其他投資者的方式，集中將負債率壓低，可以讓企業的資金流轉更有效率，同時將不動產進行重估，獲取資本溢價。事實上，酒店的物業作為不動產，具有不動產的特性。在我國內地，不動產重估雖然沒有正式的財務處理辦法，但是在實際交易中會有所體現，酒店不動產的重置價與上漲后的市場價基本相同。資料顯示，目前商品房的投資回報周期最高，寫字樓其次，酒店最低。

　　行業多米諾骨牌效應凸顯

　　在業內人士看來，酒店資產頻頻拋售會引起行業內的一系列連鎖效應。當酒店資產無法達到收益預期，酒店減少成本的意愿將會劇增，裁員、降薪是惟一的出路，原本人員流動率較高的酒店行業更加雪上加霜。以北京某酒店為例，原本火爆的酒店突然間生意平淡，投資人為減少損失，要求酒店必須自負盈虧，隨后，酒店的裁員、降薪措施并行出臺，導致管理人員每月只有不超過5000元的收入，在此影響下，大量員工流失，更加影響了酒店的運營質量，如果順其自然，每況愈下的局面將不可收拾。

　　此外，新業主接手拋售的酒店資產之后，未必還從事原本的酒店行業。因此，一批酒店或將隨之關門。在趙煥焱看來，從某種角度來看，酒店業的新陳代謝對行業有一定的積極意義。老酒店關張、新建酒店減少，可以維系酒店與消費者良好的供求關系。從目前統計的數據來看，上海酒店業在資產頻頻拋售之后，業績已經見底回升。

　　不過，也有業內人士擔憂，隨著行業震蕩，以酒店為生的建設、設計、供應、咨詢等多個行業也將因受到較大的影響而不斷轉型。國內三星級及以上的酒店接近1萬家，從業人員300余萬，如計算未掛星的高檔酒店，保守估計，星級酒店從業人數將超過600萬，幾乎相當于中國海南省人口總和，行業的震動，將使酒店從業人員大量流失，其他行業也將受到沖擊。

星級酒店拋售供求失衡